Tipos de Arrendamientos

Los arrendamientos más comunes son los siguientes:

• Arrendamiento de vivienda
• Arrendamiento de local de negocio
• Arrendamiento de industria
• Arrendamiento de trastero o plaza de garaje
• Arrendamiento de inmueble de temporada
• Arrendamiento de finca rústica o aparcería
• Arrendamiento de vehículos a motor
• Arrendamiento de maquinaria
• Arrendamiento Financiero o leasing
• Arrendamiento de obra y de servicios

Debe considerarse que a efectos de la aplicación de la ley vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la NECESIDAD de primera vivienda del arrendatario.

Así, la ley NO es de aplicación a las siguientes viviendas:

a.- Que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.),

b.- Las denominadas "viviendas suntuosas", es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional; en ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos del contrato.

Son locales de negocio, a efectos de los contratos de arriendo son las edificaciones habitables cuyo destino no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

El arrendamiento que recae sobre una unidad productiva con exclusión del inmueble en el que ésta se ubica, y resultando objeto de la cesión en arrendamiento los equipamientos, dotaciones, elementos, maquinarias, enseres u otros activos materiales o inmateriales de una explotación industrial o comercial

Se considera arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadera o forestal a cambio de un precio o renta.

Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se opongan a la Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil, y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

La regulación legal esta en la Ley 49/2003,  26 de noviembre, de arrendamientos rústicos.
 
Tienen la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la ley citada que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

Se excluyen expresamente de la Ley de Arrendamientos Rústicos:
 
1.-Los que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
2.-Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refieran el contrato.
3.- Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
4.- Los que tengan como objeto principal: Aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos secundarios; aprovechamientos encaminados a semillas o mejorar barbechos; la caza; explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado; cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
5.- Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

Puede existir la compatibilidad de arrendamientos:

Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.
Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.
 
Tiempo de duración de los contratos de arrendamiento rústico:

1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación.  
 
Para proceder a la cesión o subarriendo del arrendamiento rústico:
 

• Es preciso el consentimiento expreso del arrendador.
• Ha de referirse a toda la finca o explotación, por todo el tiempo que quede de arrendamiento y por renta no superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.

El titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de algunos de los aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, repartiéndose con el aparcero los productos en parte alícuota en proporción a sus aportaciones.

La presunción iuris tamtum de que no comprende relación laboral. Como excepción, en el caso de que el aparcero aporte únicamente su trabajo y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10%, deberá serie garantizado el salario mínimo que corresponda al tiempo que dedique al cultivo y cumplirse lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.

La duración del contrato de aparcería  es el que libremente estipulen las partes.

En su defecto, un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un año en los mismos términos que señala para el arrendamiento el art. 12.
Si se ha convenido para un cultivo determinado, el plazo mínimo será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador.

El Artículo.3.2 LAU  regula los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

Por arrendamiento de uso turístico se entiende aquel que se celebra teniendo como objeto apartamentos turísticos, normalmente situados en bloques, o en conjuntos residenciales de apartamentos, dotados de mobiliario, servicios, instalaciones y equipo que permitan su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos; así como el caso de viviendas vacacionales, aunque estén aisladas y carezcan de estos elementos complementarios, y que se alquilen por los motivos ya reseñados.

Los Apartamentos Turísticos y las Viviendas Turísticas Vacacionales se encuentran regulados por la RD 2877/1982 de 15 octubre 1982

Lo que no se considera incluido en este apartado es el alquiler turístico o de rentabilidad, que se rige por el derecho común, salvo limitaciones administrativas reguladoras de la industria hotelera y turística; pudiendo aceptarse que se denominen contratos atípicos de alquiler turístico, que usualmente se califican "de rentabilidad"; en todo caso excluidos del ámbito de la legislación especial en materia arrendaticia y regulados por el código civil.

En este contrato, lo que se arrienda goza de todas las instalaciones, mobiliario y requisitos exigidos para ser explotado como apartamento de carácter turístico por lo que no puede considerarse como arrendamiento de local de negocio ni se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es preciso tener en cuenta que, conforme al Artículo 1 Ley 42/1998 de 15 diciembre 1998 los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la Ley 42/1998 de 15 diciembre 1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho.

Los propietarios de apartamentos que sean personas jurídicas o entidades sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, el Artículo 140 RDLeg. 4/2004 de 5 marzo 2004 obliga, a las entidades que satisfagan o abonen rentas sujetas a este impuesto, a retener o efectuar ingreso a cuenta la cantidad que se determine reglamentariamente.  

Están sujetas a retención a cuenta del IRPF las rentas derivadas del arrendamiento de un apartamento durante la temporada de verano, por una persona física a una sociedad que a su vez lo subarrienda a terceros.  

En función de las competencias para la promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial, que el CE atribuye a las Comunidades Autónomas, existe una amplia regulación autonómica sobre esta materia.

En algunos casos, como: Cataluña, Comunidad Valenciana, Islas Baleares, Murcia,  País Vasco, y el Principado de Asturias, cuentan con normas específicas sobre los apartamentos turísticos y/o las viviendas vacacionales.

En el resto de CCAA a falta de desarrollo legal o reglamentario, se encuentran referencias a este tipo de alojamientos en las normas generales autonómicas en materia de turismo, cuyo régimen, especialmente en lo referente a los derechos y obligaciones de las partes, requisitos etc., le son plenamente aplicables a falta de normativa específica.

Andalucía  

Regulado en la  Ley 12/1999 de 15 diciembre 1999, de 15 de diciembre, del Turismo, el Artículo.38 Ley 12/1999 de 15 diciembre 1999.

Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades de alojamiento, podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.

Remite el citado artículo a un futuro desarrollo reglamentario para precisar los términos en los que los apartamentos estarán dispuestos para su inmediata ocupación por el usuario turístico.

Además, indica que contarán con el mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento.

Son viviendas turísticas vacacionales aquellas en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento y que son ofertadas al público para su utilización temporal o estacional o son ocupadas ocasionalmente, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año. En todo caso, se referirá sólo al alojamiento en piso completo o vivienda unifamiliar y no por habitaciones.

También regula las viviendas turísticas de alojamiento rural, que son aquellas que cumplan con las especiales características definidas para las casas rurales, siempre que en ellas no se preste ningún servicio distinto del alojamiento.

Las viviendas turísticas deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización.

También en este caso se remite a un futuro desarrollo reglamentario respecto de los requisitos mínimos que éstas deben cumplir.

Si esta regulado específicamente el alojamiento en el denominado turismo rural con el D 20/2002 de 29 enero 2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo
 
Aragón  

Regulado en la Ley 6/2003 de 27 febrero 2003 , de 27 de febrero, del Turismo.

Incluye en la modalidad de apartamentos turísticos los bloques o conjuntos de pisos, casas, villas, chalés o similares que ofrezcan, mediante precio, alojamiento turístico, cuando se ceda el uso y disfrute de los locales referidos con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo en condiciones que permitan su inmediata ocupación.

El uso y disfrute de los locales comprenderá, en su caso, el de los servicios e instalaciones comprendidos en el bloque o conjunto en que se encuentren.

Entiende la norma por bloque, el edificio o edificios integrados por apartamentos ofertados en su totalidad y gestionados por una sola unidad empresarial de explotación, y por conjunto el agregado de pisos, casas, villas, chalés o similares ubicados en un único espacio de terreno perfectamente delimitados, ofertados como alojamientos turísticos y gestionados por una sola unidad empresarial de explotación.

Finalmente, prevé que los apartamentos se clasificarán en cuatro categorías, identificadas por llaves, y remite a un posterior desarrollo reglamentario para el resto de cuestiones.

Cuenta con el D 69/1997 de 27 mayo 1997 , de 27 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento sobre ordenación y regulación de los alojamientos turísticos denominados Viviendas de Turismo Rural, vigente en lo que no se oponga a la Ley 6/2003 de 27 febrero 2003 .
 
Canarias  

Regulado en la  Ley 7/1995 de 6 abril 1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo.

No contiene una regulación de los apartamentos turísticos, limitándose a afirmar que ejercen actividades turísticas alojativas todas aquellas empresas en que se preste un servicio de alojamiento desde un establecimiento abierto al público y mediante precio, Artículo.31 Ley 7/1995 de 6 abril 1995 , y que los servicios de alojamiento turístico se ofertarán dentro de alguna de las modalidades que relaciona el Artículo.32 Ley 7/1995 de 6 abril 1995 , entre las que incluye los apartamentos turísticos.

Si bien no existe una norma reguladora de los alojamientos turísticos o vacacionales, si cuenta con el D 18/1998 de 5 marzo 1998 , de 5 de marzo, de regulación y ordenación de los establecimientos de alojamiento de turismo rural.
 
Cantabria  

Regulado en la  Ley 5/1999 de 24 marzo 1999 , de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo, únicamente se refiere a que serán objeto de especial regulación los establecimientos turísticos dedicados a la actividad de alojamiento, que podrán ser, entre otros, los apartamentos turísticos, bungalow, villas, chalets, viviendas turísticas vacaciones, albergues de ciudad y establecimientos similares en sus diversos grupos modalidades y especialidades.

Para las viviendas que reúnan dichas condiciones, le será de aplicación, en lo que no se oponga a la Ley 5/1999 de 24 marzo 1999, de 23 de abril, por el que se regulan los alojamientos y actividades turísticas en el medio rural de Cantabria.
 
Castilla La Mancha  

Regulado en la Ley 8/1999 de 26 mayo 1999 , de 26 de mayo, de Ordenación del Turismo, se limita a relacionar los tipos de empresas de alojamiento, afirmando que lo podrán ser de alojamiento hotelero o de alojamiento extrahotelero, dentro de las cuales estarán incluidos los campamentos públicos de turismo, los apartamentos turísticos, las casas rurales y cualesquiera otras que reglamentariamente se determinen, Artículo.15 Ley 8/1999 de 26 mayo 1999 .

El Artículo.16 Ley 8/1999 de 26 mayo 1999  enumera las instalaciones y servicios mínimos con que han de contar dichos establecimientos y que será objeto de desarrollo reglamentario.
Por su parte el D 93/2006 de 11 julio 2006 , de Ordenación del alojamiento turístico en el medio en el medio rural de Castilla-La Mancha, regula la prestación de servicios de alojamiento turístico y servicios complementarios en el medio rural.
 
Castilla-León  

Regulado en la  Ley 10/1997 de 19 diciembre 1997 , de 19 de diciembre, de Turismo, el Artículo.24 Ley 10/1997 de 19 diciembre 1997  da el concepto de apartamentos turísticos, diciendo que lo son las casas, construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo, o conjunto de ellas, en las que profesional y habitualmente se ofrezca mediante precio alojamiento turístico.

Remite al desarrollo reglamentario para la determinación de las modalidades de apartamentos turísticos, así como los requisitos que habrán de servir de criterios para la clasificación.

Sí regula el alojamiento en el turismo rural con el D 84/1995 de 11 mayo 1995 , de 11 de mayo, de ordenación de alojamientos de Turismo Rural
 
Extremadura  

Regulado en la Ley 2/1997 de 20 marzo 1997 , de 20 de marzo, de Turismo, el Artículo.28 Ley 2/1997 de 20 marzo 1997  afirma que se entiende por apartamentos turísticos las dependencias acondicionadas para la preparación, conservación y consumo de alimentos en su interior, constituidas en bloques, casas o similares, en los que se ofrezca, de manera habitual y mediante precio, alojamiento turístico, acondicionadas para la preparación, conservación y consumo de alimentos en su interior, correspondiendo las labores de limpieza y los cuidados de la unidad de alojamiento durante el tiempo ocupado a los usuarios o clientes de los mismos.

Con el arrendamiento y disfrute de los locales referidos, la Ley afirma que corresponderá el uso y goce de los servicios e instalaciones comprendidos en el bloque o conjunto en que se encuentre la unidad de alojamiento.
 
Galicia  

Regulado en la  Ley 9/1997 de 21 agosto 1997 , de 21 de agosto, de Ordenación y Promoción del Turismo. El Artículo.35 Ley 9/1997 de 21 agosto 1997  declara que se consideran como turísticos los bloques o conjuntos de apartamentos, casas, "bungalows" y demás edificaciones similares que, disponiendo de las necesarias instalaciones y servicios, oferten de manera profesional y habitual, mediante contraprestación económica, alojamiento turístico.

Establece el Artículo.37 Ley 9/1997 de 21 agosto 1997 que los apartamentos turísticos dispondrán, en la forma señalada reglamentariamente, de las necesarias infraestructuras, instalaciones y equipamientos y en particular de los relativos a electricidad, agua potable, recogida y tratamiento de basuras y tratamiento de aguas residuales, así como de los demás servicios adecuados al uso turístico de los mismos.

Respecto a las viviendas turísticas vacacionales, el Artículo.49 Ley 9/1997 de 21 agosto 1997 alude a la necesidad de garantizar la coordinación de la oferta y los derechos de los usuarios, y afirma que se determinará reglamentariamente el alojamiento en unidades aisladas de apartamentos, "bungalows", viviendas unifamiliares y en general en cualquier vivienda ofrecida por motivos vacacionales o turísticos, mediante contraprestación económica.

En todo caso, el artículo citado determina que se referirá sólo al alojamiento en piso completo o vivienda unifamiliar, y no por habitaciones, quedando expresamente prohibido el alojamiento en viviendas particulares.

Sin desarrollar específicamente el régimen de las viviendas turísticas, sí existe una regulación del alojamiento rural en la  O de 2 enero 1995 por la que se establece la ordenación de los establecimientos de turismo rural.
 
Madrid  

Regulado en la Ley 1/1999 de 12 marzo 1999 , de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo, la única referencia consiste en la definición de apartamentos turísticos como los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones y servicios, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional sin carácter de residencia permanente, mediante precio y bajo el principio de unidad de explotación empresarial. Artículo.27 Ley 1/1999 de 12 marzo 1999

Esta Comunidad ha regulado también recientemente el turismo rural, a través del D 117/2005 de 20 octubre 2005 , de 20 de octubre, de autorización y clasificación de alojamientos de turismo rural en la Comunidad de Madrid.
 
Navarra  

Regulado en la LForal 7/2003 de 14 febrero 2003 , de 14 de febrero, de Turismo, que entiende por apartamentos turísticos los edificios de pisos, casas, villas, chalets o similares, o conjunto de ellos, que ofrezcan mediante precio y por días, semanas o meses, alojamientos con instalaciones y equipos adecuados para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y servicios, en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente. En todo caso, deberán disponer de una oficina de atención al público debidamente atendida.  Artículo.22 LForal 7/2003 de 14 febrero 2003

Recientemente ha sido publicado el DF 140/2005 de 5 diciembre 2005 , de 5 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación de los Albergues Turísticos de Navarra, entendiendo por tales los establecimientos que ofrezcan al público, de modo habitual y profesional y mediante precio, el servicio de alojamiento en habitaciones múltiples, junto con la práctica de alguna actividad relacionada con el entorno.

Se presumirá la habitualidad cuando se realice publicidad del establecimiento por cualquier medio.
Se consideran habitaciones múltiples aquéllas cuya capacidad sea igual o superior a cuatro plazas.

El Reglamento de la Ley de Ordenación de los Transportes Terrestres regula el arrendamiento de vehículos sin conductor dentro de las consideradas Actividades auxiliares y complementarias del transporte por carretera.

Además, hay que tener en cuenta que la actividad de alquiler de vehículos con o sin conductor tiene trascendencia para la seguridad ciudadana, según el artículo 12 de la Ley Orgánica 1/1992, de 21 de febrero, sobre Protección de la Seguridad Ciudadana, y, en consecuencia, está sometida al régimen documental establecido por el Real Decreto 393/1974, de 7 de febrero.

Por tanto, la actividad de arrendamiento sin conductor de vehículos de viajeros está contemplada desde tres ámbitos diferenciados de nuestro ordenamiento jurídico, imponiendo cada bloque normativo una serie de obligaciones específicas a las empresas .
   
1.    Los requisitos de la empresa que arrienda los vehículos

Para el otorgamiento de las autorizaciones de arrendamiento de vehículos sin conductor será necesario acreditar una serie de requisitos generales   la competencia por razón del territorio en que vaya a ubicarse la sede central o la sucursal.  

1.1.    En primer lugar, quien solicite estas autorizaciones puede ser persona física o jurídica,  debe poseer la nacionalidad española o la de algún Estado miembro de la Unión Europea, aunque también se admite que tenga la nacionalidad de otro país extranjero con el que no sea exigible este requisito en virtud de lo dispuesto en los tratados o convenios internacionales suscritos por España, y deberá hallarse al corriente de sus obligaciones tributarias, laborales y sociales.

1.2.    En segundo lugar, quienes deseen solicitar la correspondiente autorización deberán reunir unas condiciones de solvencia que se cifran en la exigencia de los siguientes requisitos:

• Disponer de al menos un local u oficina, con nombre o título registrado, abierto al público en la localidad en que se vaya a ejercer la actividad.
• Que el referido local u oficina se destine exclusivamente a la realización de la actividad de arrendamiento de vehículos, .
• Disponer en propiedad o en arrendamiento financiero tipo leasing al menos veinte vehículos al iniciar la actividad (una vez iniciada ésta, bastará con la disposición y adscripción de al menos cinco vehículos más para cada una de las restantes sucursales).
• Suscribir los seguros de responsabilidad civil ilimitada por daños que resulten obligatorios conforme a la legislación vigente.
• Disponer en todo momento de uno o varios garajes o instalaciones

 
2.-  Requisitos de los vehículos arrendados

Para el otorgamiento de las autorizaciones de arrendamiento de vehículos sin conductor se establecen también unas condiciones y características técnicas que deben reunir los vehículos:

• Tener una antigüedad máxima de dos años, contados desde su primera matriculación
• Haber superado las inspecciones o revisiones técnicas exigibles según la normativa vigente.
• No pueden seguir utilizándose en la actividad cuando alcancen una antigüedad de siete años.
• No puede reducirse el número de vehículos por debajo de los mínimos exigidos

Son aquellas operaciones que cualquiera que sea su denominación consisten en el arrendamiento de bienes de equipo adquiridos para dicha finalidad por empresas con dicho objeto social según las especificaciones señaladas por el futuro usuario, a cuyo arrendamiento acompaña una opción de compra."

Es un contrato por el que el arrendadatario se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendante en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago.
El arrendador está obligado a retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

Nace del locatio conductio operarum romano

Es un contrato por el que una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio.

Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado

Nace del locatio conductio operis romano