Confeccionar un contrato de alquiler cuyo redactado sea completo y conforme a la ley es fundamental tanto para arrendadores como arrendatarios ya que en él se podrán reflejar todos los acuerdos relativos a su relación mientras el alquiler siga vigente y se evitarán confusiones, malos entendidos y problemas durante este o cuando finalice.
La ley fundamental que debemos conocer y de la que se desprende casi toda la legislación en materia de alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 1994, reformada en el año 2013.
Esta reforma supuso dar más peso a la libertad de pacto entre las partes, de forma que, siempre que se cumplan los mínimos establecidos en la ley, ambas partes podrán acordar lo que consideren oportuno, siempre y cuando no suponga un perjuicio para arrendador u arrendatario.
¿Qué debe aparecer en un contrato de alquiler?
Duración del contrato
La duración del contrato es por defecto de 3 años, aunque puede pactarse una duración de un año prorrogable a tres, que se podrá renovar año a año a criterio del arrendatario y siempre que este no avise con un mes mínimo de antelación, de su deseo de no seguir con el mismo. Incluso es posible acordar la duración de 6 meses, como mínimo, sin que el inquilino deba indemnizar al arrendador pasado ese periodo, siempre y cuando comunique con la debida antelación su deseo de dar por cancelado el contrato de alquiler.
Como parte de la libertad de pacto sí es posible que ambas partes acuerden una indemnización en caso de que el arrendatario finalice el contrato antes de un periodo determinado.
Renuncia a la adquisición preferente
Antes de la reforma, los inquilinos tenían el derecho de adquisición preferente de la vivienda si esta se ponía a la venta. Con la nueva reforma, siempre y cuando se refleje en el contrato, el inquilino puede renunciar a este derecho de adquisición preferente.
Fianza
Conforme a la ley, es obligatorio consignar una fianza equivalente a una mensualidad de renta del alquiler. También pueden pactarse garantías adicionales como avales que cubran daños e impagos, una segunda fianza si la vivienda se alquila amueblada etc.
Gastos
Todos aquellos gastos individualizados, o susceptibles de serlo: luz, agua, gas etc corren a cuenta del inquilino. Otra serie de gastos como pueden ser los gastos de comunidad, IBI etc. corren en principio a cargo del arrendador salvo que se pacte expresamente otra cosa y se refleje en contrato.
Finalización del contrato
El arrendador podrá solicitar el desistimiento del contrato cuando se den una serie de circunstancias como el subarriendo no consentido, daños producidos de forma dolosa, llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas en la vivienda etc.
Obligaciones
De la formalización de un contrato de alquiler se desprenden una serie de derechos y obligaciones legales para ambas partes. Pero además, se pueden hacer constar otra serie de garantías adicionales, por ejemplo en lo que respecta a la obligación de entregar el piso pintado en el mismo color que se alquiló etc. Se trata de obligaciones que pueden pactar libremente entre las partes, siempre y cuando se respeten los mínimos establecidos en la ley.
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